家づくりの知識
家づくりの知恵
本書には、本、雑誌、インターネットのホームページなどに書いてある、
家づくりの知識は、ほとんど書いていません。
では、何が書いてあるのか?家づくりの知恵が書いてあります。知識と知恵の違いは何でしょうか?
パソコンには、記憶装置と演算装置が組み込まれています。記憶装置だけでは、パソコンは何もしないし、何も動きません。それに演算装置をプラスすると、動作して結果を出します。知識は記憶装置であり、知恵は演算装置です。
本、雑誌、ウェブで家づくりを勉強し、蓄積しているのは、記憶装置の知識です。知識があっても、それだけでは設計したり、監理したりできません。それには、多くの知識を集めて、家づくりを進めるためのプロの知恵が必要です。それらの知恵は、プロが日常の業務を行うことの中から、身につくものであり、
知識だけ書いてある本や雑誌を読むだけでは、身につきません。本書には、その知恵がたくさん書いてあるので、お役に立てるでしょう。ハウスメーカー・工務店の真の目的は?ハウスメーカー・工務店は、
高い工事費で契約することと、
その契約数を多くすることを、
最大の目的としています。
それは、高い工事費で、多く契約できれば、
利益が多くなって、会社経営が安定するからであり、
ハウスメーカー・工務店だけでなく、
利益を追求する会社なら、極めて当然のことです。そのために、ハウスメーカー・工務店は、いろいろなことをしています。高い工事費で契約するのに、最も効果があるのは、
競争しない1社見積りで契約することです。建主さんから、他の数社と競争させられると、
工事費を下げないと、契約できません。しかし、自社1社だけの見積りなら、競争しないで済みます。ですから、いつも1社見積りになるような営業をしています。そうなれば、相手は家づくりを知らない、シロウトのあなただけです。120%の見積書を提出し、
15%値引きして、105%で契約して、
いつもの利益よりさらに、5%も多い利益を得ようと思えば、
容易にできるでしょう。利益が足りなかったと思えば、
契約後の実施設計と、工事中に追加請求することも、
しようと思えば容易にできる家づくりシステムです。ハウスメーカー・工務店の悪口を言っているように、
思えるかも知れませんが、真意は違います。「そうする。」のではなく、
「そうしようと思えば、容易にできるシステムになっている。」のです。家づくりが、そのようなシステムになっていることを知って、
あなたがそうなりたくないなら、
防御対策をして、家づくりをすることです。家づくりの【夢の世界】と【現実の世界】家づくりには、楽しいプランニング(計画)に関わる【夢の世界】と、
実際に安心・安全に、良い家を安く建てるための、【現実の世界】があります。【夢の世界】と言っているのは、
設計→見積り→契約→工事の家づくりプロセスのうち、
設計が完了するまでのことです。・リビングに吹抜けが欲しい、
・ダイニング・キッチンは対面式にしたい、
・和室が欲しい、
・外観は洋風にしたいなど、理想の家を求めて【夢の世界】の設計に浸っているときのことです。建主さんの希望通りの家になるよう設計するだけだし、
お金が絡むことではないので、
相互に利益が相反することもなく、
スムーズに家づくりが進みます。【現実の世界】は、設計後の見積り→契約→工事のときのことで、
見積り後のお金が絡むことなので、両者の利益が相反するようになります。ハウスメーカー・工務店のホームページには、
【夢の世界】における自社の方針や業務実績をたくさん掲載していますが、
【現実の世界】に関する記事はほとんどありません。その理由は、建主さんに【現実の世界】を知られると、都合が悪いからです。設計後の見積り→契約→工事の中で、1設計料サービスと言うが、
実際は、あなたが工事費の約3%の設計料を払っている。2数社で競争見積りしているように見えるが、
実際は、競争していない１社見積りの、高い随意契約になっている。3監理していると言うが、
実際は、第三者的な工事監理ではなく、自社の現場管理である。4工事契約が、あいまいなザル契約なので、
実際は、実施設計、工事中に自由に追加請求できる。5値引きした家が、実際は、値引きした金額だけ安い家になる。6構造・工法を特化して、地震に強い構造と言っているが、
実際は、1社契約に誘導するためのキャッチコピーであり、
高気密・高断熱、オール電化、エコ、太陽熱発電なども、同様である。
7.居住に必要な工事もオプションにした、
安い本体工事坪単価で表示するのは、
1社契約に誘導するためのキャッチコピー。
たとえば、ハウスメーカー・工務店が、「当社が販売している家は、他社より地震に強い家です。」
「在来軸組構造より、2×4の壁構造の方が強い。」
「それより軽量鉄骨構造の方が強い。」などと言って宣伝していますが、あれはウソなのです。家の強さは構造の種類によらず、
どの構造でも構造計算で強く設計すれば強い家になるし、
弱く設計すれば弱い家になるので、
地震に強い家に設計するのは、工事費が高くなりますが、
技術的に難しいわけではありません。。それゆえ、地震に強い家にしたければ、
そのハウスメーカーの構造でも、他社の構造でも、
強く設計すれば良いのです。
実は、ここで、もう一つの疑問が発生するのです。あなたは、どのくらいの耐震性能の家にしたいですか?建築基準法の耐震基準は、
500年に1回程度発生する大地震(阪神淡路大震災程度)のとき、
安全に避難するまで家が倒壊しない強度、に定めています。また、日本住宅性能標準基準という法律に、耐震等級の規定があり、1耐震等級1は、基準法の耐震基準を適用
2耐震等級2は、基準法の耐震基準の1.25倍の地震力に倒壊しない強度
3耐震等級3は、基準法の耐震基準の1.50倍の地震力に倒壊しない強度と規定しています。ちなみに、大震災のときの公的避難所指定建物は1.25倍(＝耐震等級2)にしていますが、
それ以外の公的・一般の建物は、
すべて、基準法の耐震基準(＝耐震等級1)を適用して、設計しています。
なぜ、もっと強く設計しないのでしょうか?それは、1500年に1回程度発生する大地震にも、安全であるように設計されているので、
耐震強度はそれで十分である2どんなに長くても、建物は100年以内で使用できなくなり、解体している3今の建物が500年に1回程度発生する大地震に遭遇する確率はかなり低いし、
遭遇しても倒壊しないようになっている4耐震強度を上げて設計すると、工事費が高くなるからです。姉歯設計の耐震偽装設計の建物は、それ以下の0.5くらいで設計していたのです。私が調べた、大手ハウスメーカーの耐震等級に関する対応表です。これでお分かりのように、
ほとんどの大手ハウスメーカーは、標準仕様で耐震等級3を適用しています。標準仕様は、あなたの要望と無関係に、最高の耐震等級3の家で設計することです。あなたは、500年に1回程度発生する大地震の1.50倍の、
大地震が来ても倒壊しないような、家にしたいですか?そうすると、家の壁が多くなり、
開口部が少なくなる制限が発生するとともに、
当然構造に関する工事費が高くなります。契約できなかった原因が耐震等級3にあり、
耐震等級1だったら、契約できたかも知れません。家の工事費は、今の国家予算と同じで、
どこかに余裕があると言う状況ではありません。構造に余計にお金がかかれば、他の部分の予算を減らさねばならないし、
逆に、構造に余計にお金がかからなければ、
他の部分に予算を増やすことができます。高気密・高断熱仕様、エコ仕様、オール電化、太陽光発電なども同じことで、
そうしたいから、高くなっても構わないと言うのなら良いですが、
単に標準仕様だからとか、無いよりもあった方が良いくらいのことで、
それらを採用すれば、工事費が高くなり、
予算オーバーで契約できなくなるのは当然です。結局、ハウスメーカー・工務店の、
高い標準仕様にして、高い坪単価の家を売るという、
営業戦略通りの家づくりをすることになります。しかし、本書を読まない限り、あなたはそれに気づくことはないでしょう。問題の本質は、他にあるのです!!しかし、問題の本質が、そこにあるのではありません。もともと、ハウスメーカーは、
地震に強い家をつくるのが目的で耐震等級3にしているのではありません。耐震等級3にして、高くなった工事費をハウスメーカーが負担するならともかく、
「耐震等級3の家ですので、その分だけ工事費がお高くなっています。」と、
あなたからその分のお金をいただくのですから、もともと、どちらでも良いのです。
それは、営業上有効なキャッチコピーとして使うために、そうしているのです。「当社の家は、他社より地震に強い家です。」「当社の家は、標準仕様で耐震等級3の、地震に強い家です。」のキャッチコピーに惑わされ、あなたが「このハウスメーカーと契約したい。」と思い込むようにしているのです。ハウスメーカーは、
数社の競争見積りになって、工事費が安くなってしまうのを防ぐことが目的で、
そのようにしています。それに、あなたがうまくハマってくれれば、競争しない1社見積りになるので、
競争見積りしたときより、数百万円も高い金額で契約できます。
これらは、設計後の見積り→契約→工事中のことであり、
【現実の世界】のことです。このような記事を、ハウスメーカー等のホームページで見たことがありますか?見たことないですよね。自社に都合の悪いことを、
わざわざ自社のホームページに書くはずがありません。理想の家が設計できても、予算不足で家が建たなくなったり、
途中でトラブルになり、工事ストップしたら大変です。それゆえ、家を予算内で建てる方法が必要です。でも、そのためのガイドブックは、今までありませんでした。
「良い家を安く建てる」のが本書の目的です。
良い家にするのは【夢の世界】のことで、
他にたくさんあるので、それらにおまかせしたいと思います。安く建てるための記事が他では書いてないので、本書にたくさん書きました!!
あなたは、良い家を安く建てたいと思っていますか?そうお考えなら、是非とも本書を購入して、家づくりにお役立てください。もし、あなたが、良い家なら高くても良いとお思いなら、
本書はお役に立てないので、購入しないでください。本書は、良い家を安く建てたいと思っている
建主さんのお役に立てるよう書いています。家づくりの進め方はじめて家づくりするとき、どうすれば良いと思いますか?やはり、家づくりのある程度の知識を得てから、プロに相談した方が良いでしょう。参考になる本・雑誌、インターネット記事などがありますが、
家づくりについて正しい情報が書いてある本書から始めれば、間違いありません。建主さんが家づくりの知識を得る手段は、
本・雑誌・インターネット記事などがあります。プロが書いている、本・雑誌の記事に間違いはありませんが、
インターネットのブログ・ホームページには、
間違っている記事が多いので、気をつけた方が良いですね。ただ、インターネットでも、信頼できる場所があります。家づくりのプロである、ハウスメーカー・工務店・設計事務所の3者の記事は、
正しいと思って大丈夫です。それは、自分の日常業務の実体験から書いた記事だからです。家づくりの記事は、専門分野の記事なので、
実体験がない予想記事は、間違った記事になりやすいのです。また、家づくり体験談的な建主さんの記事は、
自宅だけの特殊体験なので、一般的に通用するとは言えません。
3者の記事はすべて、建主さん宛に書いたメッセージと思って間違いありません。しかし、3者の記事を読むと、その違いに混乱するかも知れません。それぞれ自分の主義主張があり、
それぞれの立場から建主さんにメッセージを書いているので、
それらが正しい記事であつても、
3者の記事をつき合わせるとその違いに気がつきます。3者の中でも、ハウスメーカーと工務店は、
多少の違いがあるにしても、設計と工事をする施工者の立場に変わりがないので、
基本的には同じと思って良いでしょう。しかし、ハウスメーカー等と設計事務所は、大きく違います。設計事務所は、設計するのは同じですが、工事をしません。そして、工務店の工事中に、その監理をします。建主さんと、ハウスメーカー等とは、
「相手のトクは自分のソン」という直接的利害関係にありますが、
建主さんと設計事務所とは、利害が一致する良好な関係にあります。3者の記事が正しくても、3者の主義主張が異なり、記事も異なるので、
どれかが正しく、どれかが間違っていると思い、判断に迷います。そのとき、建主さんは、利害が相反するハウスメーカー等の記事よりも、
利害が一致する設計事務所の記事に沿って判断していけば、
自分に正しい、有利な結果になると思って良いでしょう。家づくりの流れ以下は、あるハウスメーカーのホームページからの引用です。☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆1.住まいのご相談マイホームづくりの始まりです。
土地探しから資金計画やプラン作成まで住まいのことなら、何でもご相談下さい！2.敷地の調査住まいづくりには、かかせない作業です。
敷地の条件次第で、どんな住まいが建てられるかが変わります。
諸条件を詳しく調査してご報告します。3.ヒアリング思い描かれている、理想の住まいのプランや資金計画についてのご要望を
できるだけ詳しくお聞かせください。
4.ご提案お聞きしたご要望と敷地調査に基づき、お客様だけのオリジナルプランを作成し、
概算見積と資金計画書とともにご提案させていただきます。5.基本設計申込み当社が住まいづくりのパートナーとして相応しいとご判断いただければ、
申込金１０万円を添えて、基本設計のお申込みをいただきます。
この申込金はお客様の設計費用、見積もり費用等、
正確に総予算を把握するための実費に充当されます。6.地盤調査建築現場の地盤に問題がないかを、しっかりと調査してご報告します。7.詳細打合せプランや資金計画に問題がないか、
融資等を含め今後の流れについても詳細にお打ち合せをします。8.見積書提出詳細が決まると、決定プランとお見積書を提出します。
ご家族皆様で要望等の最終チェックをお願いいたします。9.ご契約見積書・設計図書に基づきご契約を締結させていただきます。
当社が、住まいづくりのパートナーとして相応しいか最終判断して下さい。
ここからが、住まいづくりの本当のスタートです。
10.融資申込み金融機関で、融資の手続きをします。
今一度返済計画に無理がないかご確認ください。11.詳細仕様打合せ外部や設備・内装の詳細を決定していきます。
納得のいくまでしっかりと打合せしてください。12.確認申請提出役所に必要書類を提出し、建築確認を申請します。13.最終仕様決定建物に関しての最終の仕様を決定します。
しっかりと確認してください。14.追加変更契約最終仕様の決定で、変更があった場合には、
ご納得いただいたうえで、書面で追加変更契約をしていただきます。15.着工前確認工事に入る前に、工事スケジュールなども含め、最終の確認をしていただきます。
着工までにご近所へのごあいさつもさせていただきます。16.資材の発注各種メーカーに、住宅設備機器や住宅資材の発注を始めます。17.解体工事今まで、お世話になった家を解体して、更地にします。18.地鎮祭工事に入る前に、お祓いやお清めをします。
19.着工
まずは基礎工事から工事が始まります。
20.上棟住宅の骨組みを組み立てます。
上棟式などを行うこともあります21.完成ついに、夢のマイホームが完成します。
建物の最終確認もしていただきます。22.お引渡しご精算の終了と同時に、鍵をお渡しします。23.ご入居ぴかぴかのマイホームでの生活が始まります。
ご入居の際には、家族揃って記念写真を撮りましょう！24.アフターメンテナンス定期点検や各種保証などアフターサービスも充実しています。
ご安心下さい。☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
これが、一般的なH・Kの設計施工による家づくりの流れ(プロセス)と
思って良いでしょう。この中で、いくつか、注目すべきことがあります。良い家を安く建てるには、
数社のハウスメーカーや工務店による競争見積りする必要があります。しかし、ここでは、数社による競争見積りには、一言も触れていませんが、
これは全てのハウスメーカー等に共通しています。始めから、数社で競争しない、
高くなる1社見積りで家づくりをスタートするようになっていますが、
それで良いですか?それとも、競争見積りしたいですか?それでは、これを3社の競争見積りの家づくりの流れに変えてみましょう。3社並行して、1〜4まで行います。
1.住まいのご相談
2.敷地の調査
3.ヒアリング
4.ご提案
まだ、どこと契約するか，決められないので、
5.基本設計申込み
をしないで、先に進みます。
これで、辞退するようなハウスメーカー等は、
もともと高いか、契約する気がないので、他社と入れ替えます。もし、ここで1社に基本設計申込みをすれば、
そこと工事契約することを意味するので、競争見積りしないことになります。6.地盤調査は、1社に5万円で委託して、調査結果を他の2社にも渡します。さらに、3社並行して、7〜8まで行います。7.詳細打合せ
8.見積書提出ここで、3社の設計図と見積書が出そろったので、
それらを総合的に判断して、契約する1社を決めます。家づくりの全てが決まるので、十分に検討してから、決めましょう。決めた1社と、9.ご契約します。これ以後は、契約した1社とだけ進めるので、同じプロセスです。
次に、設計事務所ではしないこと、をするのです。設計事務所は、概略の基本設計と詳細な実施設計をしてから、1社と契約するので、11.詳細仕様打合せ
13.最終仕様決定
14.追加変更契約が、無くて、15.着工前確認に進み、以後は24.まで同じです。問題は、ここで、14.追加変更契約があることです。概略の基本設計図と、概略の見積書で契約してから、
その後に詳細を決めると言うのです。概略で契約し、その後に詳細を決める、
そんなあいまいなザル契約って、他にあるでしょうか?しかも、契約金額が数千万円という大きな金額です。しかし、家づくりには、それがあるのです。ですから、ハウスメーカー等の家づくりにはトラブルが多いのです。ここで、11〜13の実施設計期間中に、追加工事が発生するから、
14の追加変更契約があると言っています。普通は、14を隠していますが、ここでは珍しく、正直に明示しています。契約してから着工するまでの間に、
追加工事が発生するって、あなたは予想していましたか?そして、着工後に10%くらいの追加工事が発生するのは、
ハウスメーカー等の家づくりでは常識なので、十分注意することですね。22.お引渡し「ご精算の終了と同時に、鍵をお渡しします。」
と、ありますが、「ご精算」って、何のことだと思いますか?それは「工事中の追加工事のご精算」の、ことです。追加工事の精算に同意して払うなら鍵をお渡ししますが、
そうでなかったら、鍵をお渡しできないと言っています。普通は、これも隠していますが、正直に書いてあるので、理解しやすいです。家づくりには、そのスタート前に、
家づくりについての知識を身につける必要があります。本書をお読みになり、
安心・安全に、良い家を安く建てることができるようになってください。
★★★★★★★★★★★★本書の読後感想文★★★★★★★★★★★
青森県斉藤様私は家作り経験者ですが，
本書を読んで，もしこの内容を知っていて家作りをしたら，
全く違った展開になっていたと思いました．私の場合はスタートから間違っていて，
まず工務店を決めてしまった事がトラブルの始まりでした．プラン作成は工務店が行っていたのですが，こちらの要望に対処できずに，
その工務店が確認申請をお願いする設計事務所に
最初から入ってもらうという事で進んでいったのですが，
見積もりが予算より1千万近く高くなり，工事を断念し，
その後，設計料を巡って，設計事務所と裁判になりました．そもそも良く言われているのが，
設計事務所に依頼すると工事費の１０％の設計料がかかり，高くつく，という事です．私もそう思っていました．しかし，「家づくり力養成講座」を読んで，
設計事務所の仕事内容を理解できれば，その１０％は高くないし，
そもそも必要なコストなのだ，という事がわかるでしょう．１０％は設計料ではなく，設計監理料であり，
家作りの過程で素人の施主側に立ってくれるアドバイザーの報酬なのです．一生に一度の家作りで後悔しない為にも，
まず「家づくり力養成講座」を読むことをお薦めします．住宅業界の仕組みを理解した上で，家作りをスタートすべきです．その時に良い設計事務所と出会えれば，とても幸せな事だと思います．私は結局，ある地元の工務店と契約しましたが，
決めるまでは数社のハウスメーカーや工務店と打ち合わせを重ねました．その費やした時間や労力を考えると，窓口は１つの方が良い訳で，
設計事務所に依頼するメリットをこういうところからも感じました．★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★以下は、本書の目次です。はじめに第1章家づくりを始める前に1−1家づくりの進め方1−2設計施工と設計監理の、どちらが安いか1−3家づくりは契約行為です1−4知識のほかに知恵も必要です1−5家づくりの、夢と現実の世界1−6家づくりで「後悔しない○○○」が多い理由1−7正しい情報を得る方法1−8システム上で、比較するのが正しい方法1−9家相の不安を解決する秘策1−10知人のアドバイスを聞く、最適な時期1−11先取り、悪用されている200年住宅1−12オープンシステム
第2章ハウスメーカー・工務店の家づくり2−1設計施工のハウスメーカー・工務店2−2優良ハウスメーカー・工務店であるための条件2−3優良ハウスメーカー・工務店を、見分ける必要がない2−4基本設計で契約する真の意味2−5本体坪単価では予算不足になる2−6ハウスメーカーの高仕様、高価格の家2−7競争見積りできないのに、価格比較する秘策2−8不安をあおる商法を見極める
第3章設計事務所の家づくり3−1設計事務所とは？3−2設計事務所のデザイン力に、10%を払うのではない3−3相性によらない、設計事務所の選定方法3−4誰が、設計事務所の間違い情報を流すのか3−5ただ競争見積りするだけでは、安くならない3−6設計事務所の設計は、そんなに長くかかるの?3−7設計事務所から、工務店を推薦しない方が良い3−8プロの監理業務3−9現場が、監理者の指示通りにする理由3−10設計監理費をタダにする3−11「何も知らないんです。」と言う建主さん3−12予算オーバーの緊迫状況
第4章設計4−1土地・中古住宅を買うときの相談相手4−2地質調査が必要な理由4−3設計図の重要な役割4−4最初に、家をイメージする4−5イメージを設計者に伝える4−6家の良し悪しが決まる、デザイン手法4−7与条件の提示で決まる工事条件4−8打合せ内容が、実施図に書いてないと追加工事4−9同じ与条件なら、同じ設計図になるか？4−10方位重視型ブロックプランニング手法4−11平面計画を進めるための手法4−12すでに完了している設計図4−13打合せ回数は多い方が良い4−14先に考えてはいけません4−15先に、結論を言ってはいけません4−16迷いが生じない決め手法4−17ローコスト住宅にする方法4−18建材を知るための方法4−19リフォームより、新築が良い理由4−20少し広めの寝室になりませんか
第5章見積りと工事5−1契約直前の見直しが大切5−2設計図と見積書の枚数が、多いほど安全5−3共通仕様書が必要な理由5−4工事に明細書が必要な理由5−5こうすると、高い家になる5−6安く建てるにも、限度がある5−7安くさせただけ、安い家ができる5−8建主さんの好ましい監理方法5−9監理をうまくやる秘策5−10現場に行かずに、家を完成しても良い理由5−11いろいろある、家づくりの検査5−12不可解な、法律上の管理者と監理者5−13許容誤差を少なくする方法5−14手抜き工事と知らず工事5−15後悔しないで済む、決め方5−16神事は、やっておいた方が安心
第6章引き渡しとメンテナンス6−1どういうのが良い家か6−2心あたりが無い追加工事6−3ビー玉が転がる床の原因6−4いつでも損しないで売れる家に建てる6−5誰が、メンテナンスするのか6−6裁判は、判決確定まで5年かかります!6−7倒産は、誰にも分からない6−8工務店が倒産しても安全な方法
最後まで、お読みいただきまして、ありがとうございました。本書をご購入いただき、お読みになれば、家づくりの仕組みがおわかりになります。それから、家づくりをスタートすれば、
安心・安全に、良い家を安く建てることが出来るでしょう。
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